Первое: Институт регистрации юридических лиц, в том числе некоммерческих имущественных объединений.

 Как есть: процедура регистрации ТСЖ отличается от обычных общественных объединений, если документы от общественных объединений подвергаются экспертизе в регистрационном органе. то Постановлением Правительства  ТСЖ освоождено от действия закона, можно подать дюбую липу - без проверки, без экспертизы - автоматически будет произведена решистрация ... в налоговой!?

Эта лазейка привлекла в сферу ЖКХ мошенников, наблюдается массовое рейдерство жилых многоквартирных домов – захват власти над материальными ресурсами таких домов и квартплатой их обитателей. 

 Как должно быть:

Отменить принятое по инициативе Путина Поситановление Правительства, предоставляющее право мошенникам регистрировать ТСЖ в отстутствие реального согласия реальрных участников учсредительных собраний

Второе. Право и возможности граждан влиять на управление многоквартирным домом.

 

Как есть:

1.По действующему законодательству гражданин, проживающий в МКД, имеет теоретическое право управлять совместно с другими, только если он имеет статус собственника. Это противоречит нормам Конституции: ставит нанимателей в дискриминационное положение, так как они вносят квартплату даже больше, чем собственники (плюс статья «наем»).

2. По действующему законодательству собственник при попытке управлять домом имеет право только выбирать кандидата и не имеет право делегировать себя. Это противоречит нормам Конституции: урезаются права собственника.

3. По действующему законодательству при попытке управлять домом имеет право только выбирать группу кандидатов в Правление, Ревизионную Комиссию, но лишен права отзыва при утрате доверия. Право отзыва собственника обременено волей «большинства», что делает возможность отзыва утратившего состава Правления нереальной.

Как должно быть:

1. Посредством изменений в законодательство заменить Общее собрание членов жилищного объединения и Правление на Единый орган управления – Совет Представителей, формируемый по заявительному принципу: а) каждый делегирует в Совет либо себя, б) либо своего конкретного представителя, которого реально контролировать и менять в любой момент.
2. Заменить выборный контрольный орган – Ревизионную Комиссию, который не может удовлетворять всех, на свободный доступ по паролю к полной информации ТСЖ и ЖСК (УК), размещаемой еженедельно в интернете. Реализуется принцип «Сам себе ревизор!». И тогда управлять домом  в обход законов и вопреки интересов жителей станет затруднительно. 

 

 

Третье. Доступ к информации частного характера.

 Как есть:

Собственники квартир сегодня вынуждены предоставлять в орган самодеятельности (ТСЖ и ЖСК), - хотя нет никаких гарантий от того, что в этих органах лица с криминальными наклонностями и с судимостями, - копии Свидетельств о праве на недвижимость. Нарушение базовых норм Конституции о защите информации персонального  характера.

Как должно быть:

- Закрепить законодательно норму о том, что при коллективном управлении общим имуществом в МКД собственники жилого  помещения могут на своем семейном совете делегировать одного члена семьи для участия в коллективном органе управления дома (подъезда).  Для того, чтобы латать крышу, менять трубы, контролировать дворника…, органу управления незачем иметь на руках документ о чужой недвижимости. Прерогатива владения такой информацией закреплена за соответствующими органами власти, что гарантирует ее безопасность.

- Закрепить законодательно обязанность регистрации представителя семьи в паспортном столе.

 

Четвертое. Услуги, не связанные с техническим содержанием инженерных систем дома.

Как есть:

1. Управляющие структуры (УКи, ТСЖ, ЖСК) включают в квартплату все, что только пожелают. При этом злостно нарушаются нормы Гражданского Кодекса и Закона «О защите прав потребителей».
2. Еще более недопустимым представляется включение в квартплату  таких услуг повышенного комфорта, как домофон, консьержи, видеонаблюдение, антенна, охрана подъезда или дома (двора). Огромный пакет сомнительных и дублирующих псевдо-услуг навязывается без договоров, гарантий качества и детального описания предмета услуги.

Как должно быть:

1. Закрепить законодательно право управляющих структур включать в платежный документ только статьи «Содержание и ремонт жилья».
2. Определить законодательно, что услуги, не связанные с нормативным содержанием инженерных систем дома, не могут быть обязательными и могут оказываться только по добровольным индивидуальным договорам.

Пятое. Право жителей подъезда на независимое управление системами подъезда.

 Как есть:

1. Жилищный Кодекс определил общее имущество, относимое к общей долевой собственности жителей дома и не определил общее имущество, относимое к общей долевой собственности жителей подъезда.

В результате лифты в подъезде с 68 квартирами и лифты в подъезде с 32 квартирами ремонтируются (заменяются) одновременно при разности степени износа в разы. «Под одну гребенку» во всех подъездах один начальник решает вопрос и с ремонтом стен (цвет краски, частота покраски…), и с видами охраны…

2. Иногда председатели ТСЖ навязывают жителям всех подъездов свою частную систему видеонаблюдения, самовольно получая доступ к частной жизни жителей всего дома (распорядок дня, состав посетителей, стиль жизни, "чемоданные выезды"…).

3. При такой системе мало того, что жители подъезда зависят от воли посторонних людей, они лишены также и контроля за расходованием своей квартплаты и техническим регламентом. Жители трех соседних подъездов перевешивают своими голосами жителей одного подъезда в вопросах, которые их не касаются (домофон, консьержи, качество и частота ремонта стен, лестниц, окон, лифтов…). 

Как должно быть:

1. Закрепить законодательно право жителей подъезда создавать свои жилищные объединения без образования юридического лица для управления общими системами подъезда. Это позволит уменьшить нарушение прав жителей подъезда. Чем меньше группа, тем менее ущербно решение большинства в отношении меньшинства. Два – три соседних подъезда могут своим решением напрочь подавить волеизъявление жителей одного подъезда. Но институт домкома, введенный в ЖК РФ, без института комитета подъезда урезает права граждан.

Шестое. Экономические права жителей и возможности потребительского контроля.

Как есть:

1. Сегодня статья «Содержание и ремонт жилья» - это "кот в мешке"
2.  
3. Как должно быть:

1. Закрепить законодательно уголовную ответственность управляющих структур приступать к сбору квартплаты и использованию бюджета дома без утвержденной сметы работ на текущий год.
2. Закрепить законодательно обязанность жителей МКД утверждать смету на будущий год до 15 декабря.
3. Закрепить законодательно право жителей через своих представителей снимать показания общих домовых счетчиков воды и тепла, а также принимать работы и услуги и подписывать Акты приемки.
4. Закрепить законодательно норму о том, что без подписей представителей подъездов МКД Акты о приемки работ и услуг не имеют юридической силы.

 

Седьмое. Право граждан на покупку квалифицированных услуг по управлению своим недвижимым имуществом.

 Как есть:

1. Жилищные объединения сегодня находятся вне рынка, вне конкурентного поля. Это государства в государстве. К жителям не приходят со своим коммерческим предложением управляющие компании. Между жилищными объединениями и управляющими компаниями нет конкуренции.
2. Особую обеспокоенность представляют ЖСК, которые после выплаты последнего пая должны ликвидироваться, а жители которых должны выбрать способ управления.

 Как должно быть:

1. Перевести положения о ЖСК из ЖК РФ в ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья».
2. Предоставить право гражданам, построившим жилье методом ЖСК (по себестоимости), выбирать форму управления наравне с другими гражданами. 
3. Убрать из ЖК РФ положения о ТСЖ – как о жилищном объединении в форме юридического лица. Домком без образования юридического лица допустим, ТСЖ в форме юридического лица с институтом «большинства» в 50.5% при учреждении недопустим. 
4. ТСЖ в отличие от других управляющих компаний обслуживает граждан не на основе договора, а на основе Устава. При этом, ТСЖ как юридическое лицо на базе жилого дома несет собой недопустимые и неоправданные риски: а) риск рейдерства (примеров масса, б) риск финансового банкротства, в) риск ненадлежащего неквалифицированного обслуживания инженерных систем, чреватый гуманитарной катастрофой.
5. Закрепить законодательно норму о том, что жители многоквартирного дома, не подобравшие на рынке услуг ни одной подходящей управляющей компании, могут на основе Гражданского Кодекса создавать свои управляющие компании на общих основаниях: не на базе жилого дома. И также на общих основаниях с другими управляющими компаниями могут получать лицензию, регистрацию в Едином Реестре Управления и свободно конкурировать на свободном равноправном рынке. При этом, талантливый житель многоквартирного дома или группа жителей могут создавать свои управляющие компании как в форме коммерческой компании, так и в форме некоммерческого объединения (без цели получения прибыли).
6. Таким образом, мы придем к унифицированнорй форме управления многоквартирными домами: а) в каждом будет домком и комитеты подъезда, б) каждый будет управляться лицензированной конкурентной и конкурирующей управляющей компанией, не несущей никакие риски жилому дома.

Восьмое. Право граждан на безопасность сделок с общим имуществом МКД,

 Как есть:

1. Сегодня председатели многих ЖСК и ТСЖ самовольно по своему усмотрению сдают в аренду части общего имущества МКД. П ингогда ти продают за спиной членов.
2.  

Как должно быть:

1. Внести в ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специальный раздел, посвященный специфике регистрации сделок с общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Закрепить в этом разделе нормы безопасности при оформлении документов.
3. Закрепить также в этом законе обязанность органа управления многоквартирного дома и подъезда регистрировать договоры сдачи и получения в аренду недвижимого имущества. Процедурой регистрации таких договоров предусмотреть учет воли большинства в 75% жителей (собственников и нанимателей).